煥廷說法｜前業主欠下2萬多物業費，物業公司停水向(xiàng)新業主催繳？法院判了！-律師服務站

買了一套二手房，

結果前業主欠了兩(liǎng)萬多的物業費，

物業公司反向(xiàng)自己索要，

不交就停止供水？

近日，

湖南嶽陽市嶽陽樓區人民法院

審理了這(zhè)起(qǐ)侵權責任糾紛案件。

基本案情

2020年12月，小佳（化名）從案外人胡某、陶某處購買了嶽陽市嶽陽樓區得勝南路某小區房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。

2021年6月26日，小佳開(kāi)心地入住該房屋。然而她不知道(dào)的是，從2017年7月1日起(qǐ)，該房屋就存在未繳納水費、物業費及滞納金的情況，累計已達兩(liǎng)萬多元。

物業公司多次向(xiàng)小佳催繳上述費用，并于11月1日、11月19日兩(liǎng)次采取了停水的極端方式，她隻能(néng)出去住酒店。無奈之下，小佳將(jiāng)物業公司起(qǐ)訴至法院，請求判令被(bèi)告立即停止侵權行爲、恢複供水，公開(kāi)書面(miàn)道(dào)歉并承擔原告因停水造成(chéng)的酒店住宿費、交通費等共計6000元；重新計算原告自2021年6月入住至今的水費。

物業公司辯稱，案涉房屋目前供水正常，原告主張以公開(kāi)方式書面(miàn)賠禮道(dào)歉無事(shì)實及法律依據；停水情況屬實，但停水後(hòu)原告随即自行開(kāi)通，故不存在産生住宿費、交通費的必要；此外，原告應當概括承受就案涉房屋所産生的合同義務，其承擔後(hòu)可向(xiàng)前業主追償，原告購買案涉房屋後(hòu)未及時告知被(bèi)告，作爲理性的成(chéng)年人在購二手房時應當到物業處了解案涉房屋水電費等情況，原告未盡到注意義務，自身存在過(guò)錯。

法院判決

嶽陽市嶽陽樓區人民法院經(jīng)審理認爲，供水、供電合同的當事(shì)人系業主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權終止供應水電，物業企業無權對(duì)業主斷水斷電。即使是二次供水，物業公司也無權停水。業主不繳納物業費、水費等，物業公司可以通過(guò)訴訟等合法方式解決，不能(néng)采取粗暴停水等方式，故被(bèi)告無權對(duì)違約業主采取停水措施。

關于原告是否應概括承受前業主的物業費、水費欠費問題。因合同具有相對(duì)性，原業主與物業公司之間的服務合同未涉及後(hòu)來的買房者，新業主即本案原告沒(méi)有義務支付該部分物業費欠費。原告與前業主的房屋買賣合同對(duì)該部分也有約定，且不違反法律、法規的強制性規定，約定有效。

另案涉房屋于2020年12月11日過(guò)戶至原告小佳名下，過(guò)戶登記具有即刻對(duì)外産生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起(qǐ)取得案涉房屋所有權，自此開(kāi)始的水費、物業費等亦應由新登記的房主即原告小佳承擔。雖然原告主張自2021年6月26日實際入住才應開(kāi)始核算水費、物業費，但房屋買賣合同僅約束買賣雙方，入住時間也僅影響原告與原房主内部權利義務的分配，不能(néng)産生對(duì)抗被(bèi)告物業公司等外部主體的公示效果，故原告主張亦缺乏法律依據。原告應從2020年12月11日起(qǐ)繳納案涉房屋物業費及水費等，前業主欠費部分被(bèi)告無權向(xiàng)原告催讨。

最終，法院判決：物業公司恢複對(duì)案涉房屋的供水（此項已履行完畢），賠償停水所緻原告小佳經(jīng)濟損失1200元，并向(xiàng)其書面(miàn)賠禮道(dào)歉。

一審判決後(hòu)，被(bèi)告不服提出上訴，嶽陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十六條規定：物業産權轉移時，業主應當結清物業服務費，并自買賣合同簽訂之日起(qǐ)15日内，將(jiāng)轉讓事(shì)項告知物業服務企業。産權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；産權轉移之日的次月起(qǐ)發(fā)生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

業主逾期不支付物業費的，物業服務人可以提起(qǐ)訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。如果物業服務人爲催繳物業費，采取停止向(xiàng)業主供電、供水、供熱、供燃氣等措施，造成(chéng)業主損失的，應當承擔相應賠償責任。

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來源：問律

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